Déclaration préalable de travaux

Définition

La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Ce document est obligatoire pour les travaux de faible importance.

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Travaux concernés

 une déclaration préalable doit être déposée avant d’édifier toute :

 construction nouvelle créant une surface hors œuvre brute (SHOB) supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m²,

 agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m²,

 transformation de plus de 10 m² de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON),

 modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,

 changement de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux.

Constitution du dossier

La demande de déclaration préalable peut être réalisée au moyen de l’un des formulaires suivants :

s’agissant des demandes de déclaration préalable à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager,

s’agissant des demandes de déclaration préalable à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes.

La demande doit être complétée par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de déclaration préalable.

La demande de déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne doivent être envoyés ou déposés à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 2 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique.

Affichage en mairie

La demande de déclaration préalable fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée pendant toute la durée de l’instruction du dossier.

Dépôt du dossier

Le dossier complet (demande de déclaration préalable et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à laquelle les travaux pourront débuter.

Délai d’instruction du dossier

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour :

 instruire le dossier s’il est complet,

 ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé a 3 mois pour compléter son dossier.

Réponse de l’administration

Lorsque l’administration répond favorablement à la demande de déclaration préalable, elle adresse un courrier par lettre recommandée avec avis de réception.

Si la mairie s’oppose au projet ou impose des prescriptions particulières, ou adaptation mineure qu’il faut alors respecter, elle fait une réponse motivée, qu’elle adresse par lettre recommandée avec avis de réception.

La décision de l’administration peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction.

Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la déclaration préalable.

L’intéressé à tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Durée de validité de la déclaration préalable

La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans.

Les travaux doivent impérativement commencer dans ce délai dès l’obtention de la déclaration préalable.

Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.

Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs.

Si ces délais ne sont pas respectés, la déclaration préalable n’est en principe plus valable.

Prolongation de la déclaration préalable

Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l’autorisation prévoit d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d’1 an.

Cette demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

Certificat d’urbanisme

Définition

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné.

Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.

Il est délivré gratuitement.

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Catégories de certificat d’urbanisme

Il existe deux types de certificat d’urbanisme.

Le premier est un certificat d’urbanisme d’information. Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :

 les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme),

 l’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),

 la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.

Ce certificat n’indique pas si le terrain est constructible ou non.

Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel.

Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Constitution du dossier

Le demande de certificat d’urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire

Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d’urbanisme) :

 une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté,

 un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.

La demande de certificat d’urbanisme et son dossier qui l’accompagne doivent être fournis en :

  • 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
  • 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Dépôt du dossier

Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Délais d’instruction du dossier

L’administration dispose d’un délai variable pour répondre à une demande de certificat d’urbanisme :

  • il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
  • ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Réponse de l’administration

En cas de réponse négative, l’administration précise les motifs qui s’opposent à la réalisation du projet.

Durée de validité du certificat d’urbanisme

La durée du certificat d’urbanisme (qu’il s’agisse d’un certificat d’urbanisme d’information ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.

Cette durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et contributions d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

Demande de prolongation du délai de validité

La demande s’effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger.

Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois.

Garanties du certificat d’urbanisme

Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.

Permis de construire

Définition

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.

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Travaux sur les constructions nouvelles

D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation.

Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :

les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB),

les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m².

Travaux sur les constructions existantes

Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.

Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20 m² de SHOB. C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
  • le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Recours obligatoire à un architecte

Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la futur construction dépasse 170 m².

Constitution du dossier

La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire

(demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes).

Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison individuelle d’habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire,

(demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions).

Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d’aménagement autres que la construction d’une maison individuelle d’habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire.

Pièces à fournir

Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

  • un plan de situation du terrain,
  • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
  • un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
  • un plan des façades et des toitures,
  • une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage.

La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier

Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier

La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délai d’instruction

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai :

  • de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
  • ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration

Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.

L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration sont motivées.

En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite. L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.

Recours contre le refus d’obtention d’un permis de construire

Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position.

Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l’annulation du refus de permis de construire.

Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l’obtention du permis de construire.

Si l’intéressé obtient gain de cause, l’administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.

Permis d’aménager

Définition

Le permis d’aménager est un document administratif qui permet à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol.

Ce document autorise son bénéficiaire à réaliser des constructions ou des démolitions.

Lorsque les travaux d’aménagement impliquent la réalisation d’une démolition ou, de façon accessoire, d’une construction sur le terrain à aménager, la demande de permis d’aménager peut porter également sur le projet de démolition (s’il est soumis à permis) ou sur le projet de construction.

Le permis d’aménager autorise alors la réalisation des démolitions ou des constructions.

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Travaux concernés

Un permis d’aménager est notamment exigé pour les opérations :

  • de lotissement (divisions foncières),
  • de remembrement,
  • d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².

Constitution du dossier

La demande de permis d’aménager peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimés

Cette demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis d’aménager) :

  • un plan de situation du terrain indiquant l’échelle et l’orientation du terrain,
  • une notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement,
  • un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords,
  • un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions (longueur, largeur et hauteur) pour permettre d’avoir un aperçu de ce que sera le terrain après réalisation du projet d’aménagement.

La demande de permis d’aménager et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires.

Dépôt du dossier

Le dossier complet (demande de permis d’aménager et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier

La demande de permis d’aménager fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délai d’instruction

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai :

  • de 3 mois, pour instruire le dossier si celui-ci est complet. Ce délai est de 4 mois lorsque par exemple le projet de construction est situé dans un secteur sauvegardé,
  • ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose d’un délai de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration

A l’issue du délai d’instruction si le demandeur n’a pas reçu de courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable. Le demandeur sera alors titulaire d’un permis d’aménager.

Un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis peut être délivré sur simple demande de l’intéressé.

Permis de démolir

Définition

Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale d’un bâtiment.

Il est exclusivement destiné à empêcher les démolitions des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager.

Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, la demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

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Travaux concernés

Un permis de démolir est notamment exigé pour les travaux :

  • démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière,
  • démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager.

Travaux exemptés

Le permis de démolir n’est pas exigé notamment pour les opérations de démolition :

  • effectuée sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre,
  • effectuée en application d’une décision de justice devenue définitive.

Constitution du dossier

La demande de permis de démolir peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimés

Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d »aménagement, les imprimés

Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions:

Demande de permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions :

permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

Cette demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur le notice de demande de permis en fonction du formulaire choisi) :

  • un plan de situation du terrain faisant apparaître l’échelle et l’orientation du terrain,

un plan de masse des constructions à démolir ou s’il y a lieu à conserver faisant apparaître sur le terrain :

  • les bâtiments existants avec leurs dimensions et leur emplacement,
  • les bâtiments à démolir,
  • les arbres existant, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés,
  • une photographie originale du ou des bâtiments à démolir prise à distance suffisante pour avoir une bonne vision du bâtiment destiné a être démoli, ainsi que son insertion dans les lieux avoisinants.

La demande de permis de démolir et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires.

Dépôt du dossier

Le dossier complet (demande de permis de démolir et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier

La demande de permis de démolir fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délai d’instruction

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai de :

  • 2 mois, pour instruire le dossier si celui-ci est complet,
  • ou de 1 mois pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose d’un délai de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration

A l’issue du délai d’instruction si le demandeur n’a pas reçu de courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable.

Le demandeur sera alors titulaire d’un permis de démolir.

Un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis peut être délivré sur simple demande de l’intéressé.

Recours à un architecte

Recours obligatoire

Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la future construction comporte une surface du plancher hors œuvre nette de plus de 150 m² pour les constructions d’habitation.

Si le projet comprend un bâtiment ayant 2 destinations (agricole et d’habitation), le recours à l’architecte dépend du seuil réservé à chaque destination.

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Recours facultatif

La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :

  • d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),
  • du service de l’urbanisme de la commune où est situé le terrain,
  • de la direction départementale des territoires (DDT).

Permis de construire modificatif

Principe

Le bénéficiaire d’un permis de construire en cours de validité peut, s’il le souhaite, apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures.

Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l’instant que la déclaration d’achèvement des travaux n’est pas délivrée.

A noter : les permis de construire qui interviennent au plus tard le 31 décembre 2011 ont une durée de validité de 3 ans à compter de leur délivrance. Passé ce délai de 3 ans, le permis de construire est caduc si les travaux n’ont pas commencé ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’un an.

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Modifications concernées

Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications.

Il s’agit notamment de modifications liées à :

  • l’aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
  • la réduction ou l’augmentation de l’emprise de la construction ou de la surface hors oeuvre brute lorsqu’elle est mineure,
  • le changement de destination d’une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes par exemple lorsqu’elles concernent un changement profond de l’implantation du projet ou de son volume, un nouveau permis de construire doit être sollicité.

Formalités à accomplir

La demande de permis modificatif, qui doit être présentée en 4 exemplaires (5 lorsque le projet se situe dans un périmètre protégé), se compose d’un formulaire

à retirer au service de l’urbanisme de la mairie du lieu d’implantation du projet, ou téléchargeable directement en ligne,

des plans faisant apparaître les modifications apportées au permis initial.

Dépôt du dossier

Le dossier complet (demande de permis de construire modificatif et plans) doit être déposé directement en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier

La demande de permis de construire modificatif fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délais d’instruction

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai de :

  • 2 mois lorsque la demande de modification porte sur une maison individuelle,
  • 3 mois pour les demandes de modification d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

Réponse de l’administration

En l’absence de courrier de la mairie à l’issue du délai d’instruction, le demandeur bénéficie d’un permis de construire modificatif tacite.

Affichage en mairie et sur le terrain

Le permis de construire modificatif accordé fait l’objet de mesure d’affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.